1、房地产企业如何融资

房地产企业融资方法：

1、房地产私募基金：房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会；

2、融资性售后回租：房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租金支付方式较灵活；

3、境外融资：境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。

4、银行贷款：商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长；

5、股票融资：股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小；

6、债券融资：房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢；

7、房地产信托：在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。

【法律依据】：

《中华人民共和国商业银行法》第七条

商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信，实行担保，保障按期收回贷款。商业银行依法向借款人收回到期贷款的本金和利息，受法律保护。

2、信托的优缺点及建议？

一、信托的优缺点及建议？

(一)信托在家族财富管理和传承中的特殊优势

1.信托可实现家族财富风险的全面隔离

在英美法系，一旦设立信托，委托人就要将信托财产转移到受托人名下，但受托人只享有信托财产普通法意义上的所有权，受益人享有衡平法上的所有权。我国《信托法》虽未明确规定所有权的转移，但承认了受托财产的独立性。

《信托法》第十五条规定：信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别。第十六条规定：信托财产与属于受托人所有的财产（以下简称固有财产）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。经过设计后，信托财产也可以独立于受益人，信托财产及收益不因受益人的行为、负债、意外导致损失。信托财产具有独立性，从而避免因为财产混同、债权人追索和姻亲夺产等原因造成的财产损失风险。

2.信托可以满足家族财富管理和传承的多元需求

第一，通过信托架构可以实现家族各类资产的管理和传承。常见的家族资产有现金、保险金、房产、股权和其他实物资产等，以上全部标的都可以转移到信托名下进行管理和传承。第二，通过信托架构可以实现税收筹划。将家族财富纳入信托架构进行管理，可以规避我国将来推出的遗产税。第三，信托可以实现家族财富的个性化分配和传承。信托合同可以根据委托人意愿设立，根据信托目的的需要灵活确定受益人和信托利益的分配时机、方式、类型和数额等内容，并通过受托人实现中长期的权益分配。

3.信托可以满足家族企业治理和持续发展需求

将家族企业的股权及其他全部财产转移到信托名下，可以保持家族企业的同一性和完整性，避免由于子女分家导致家族财富缩水和企业竞争力下降的情况。

第一，通过家族建立家族与家族企业的治理架构。第二，对家族成员进入家族企业及管理层进行规制，对家族人才制定有针对性的选拔和培养制度。第三，对非家族成员进入家族企业的管理层进行制度激励，有利于家族企业聚拢人才，实现家族企业的可持续发展。

4.信托具有保密性、连续性与稳定性

对委托人信息高度保密一直以来是离岸地信托的突出优势。近年来随着美国的《海外账户纳税合规法案》，经济合作与发展组织的《金融账户涉税信息自动交换标准》的推出，使得美国税务居民和各国非税务居民的信托存款账户信息的保密性有所弱化。

信托的连续性与稳定性是指已成立的信托不因委托人或受托人的存续而影响其有效，即使受托人在信托存续期间破产，由于信托财产具有独立性，信托财产也不作为受托人的破产财产进行清算，可以委托新的受托人继续管理。

在通过遗嘱方式设立信托的情况下，即使被指定的受托人拒绝接受信托或者没有能力担任受托人，也不影响遗嘱设立信托的效力，此时，只要遗嘱没有相反的规定，应当按照信托法规定的方法另选他人担任受托人。

（二）信托在家族财富管理和传承中的局限性

1.对受托人的诚信度及管理能力要求较高

我国缺乏信托文化传统，没有产生和培养英美等国受托人的文化、宗教及法律制度的土壤环境。我国虽然引进营业信托制度，但信托公司一直是依靠其银监会的特许金融牌照，从事的是“第二银行”以及发行具有中国特色“次级债”业务。

对于从事家族资金信托要求风险较小、长期回报稳定的业务、股权信托管理业务、不动产信托管理业务、艺术品和收藏品管理业务以及家族事务管理业务，信托公司则很少涉及，缺乏管理经验。信托公司之外的其他机构和个人，在短时间内，取得委托人的信任和认可也不是一件容易的事情。

2.对设立信托的法律支持环境要求较高

信托法律关系的稳定性取决于信托法律环境是否成熟，信托制度是否完善，信托对设立地的立法环境要求较高。英美等国的信托法律环境非常完善，英属维尔京群岛、开曼群岛、百慕大群岛等离岸地具有宽松、完善的信托立法环境，这些国家和地区成为企业家和高净值人士设立信托的首选区域。

在我国境内设立信托，除资金信托外，尚面临股权信托、不动产信托因信托登记问题而不能有效设立以及信托税收制度不明晰的难题。另外，与信托发达国家相比，我国还欠缺一部《受托人法》或者《受托人条例》对受托人的行为进行规制，欠缺大量的家族信托设立实例及丰富的判例支持。

二、保险金信托的优势和缺点有哪些呢

一、保险金信托的优势1、保险金信托门槛低：目前国内家庭信托的门槛较高，上百万的资金才能进行信托，但保险具有杠杆效应，保额达到信托门槛即可，一定程度上降低了信托的门槛。2、突破受益人限制：信托的受益人指定比较灵活，不限直系亲属，甚至包括未出生的第三代等。3、灵活安排给付：信托可以按照家庭需求，灵活地设置给付方案，以确定给付金额和给付时间等，有效进行资金配置。4、债务隔离：保险金信托使得保险金具有财产的独立性，不参与受益人的债务偿还或财产分割。5、可指定次受益人：可以指定次受益人，如果主受益人出现不符合给付条件的情况，次受益人将平均分配剩余的信托财产，防止财产外流。二、保险金信托的劣势1、财产不独立：在保险未发生理赔之前，保单财产将受到投保人的债务、婚姻分割等多方面的影响，财富保全功能较弱。2、杠杆存在局限：国内保单杠杆作用比较弱，相对还是需要较多的自有资金支持，不适合普通家庭，同时保单贷款利息较高，使用保单贷款放大杠杆会有不小的利息压力。保险金信托保险金信托是家族财富管理服务工具的一种，是委托人以财富的保护、传承和管理为目的，将人身保险合同的相关权利[如身故受益权、生存受益权、分红领取权（如有）等]及对应的利益[如身故理赔金、生存金、保单分红（如有）等]和资金等（或有）作为信托财产，当保险合同约定的给付条件发生时，保险公司将按保险约定直接将对应资金划付至对应信托专户。信托公司根据与委托人签订的信托合同管理、运用、处分信托财产，实现对委托人意志的延续和履行。保险金信托是将保险与信托事务管理服务相结合的一种跨领域的信托服务，不是一款理财产品

三、信托风险大吗?收益高吗?优点和缺点是什么?最后请仔细的...

信托目前在我们国家属于比较畸形的理财产品，也就是影子银行存在的另外一种方式。因为一般高收益肯定有高风险，但信托法及牌照等因素导致了这个有“特色”的理财产品。信托项目属于融资类，对广大客户融资，拿房地产、矿产、股权等作为抵押，好的项目可能还有大的国有企业连带担保，或者有自有资金劣后。安全边际高的信托融资利息不会太高。但高于同期银行理财产品。一般收益区间在7%-10%区间浮动，随投资金额与期限不同而不同；风险：近期一些地产项目融资信托到期后兑付出现困难，信托会到一个集中兑付期，潮水退了会发现谁在裸游！具体分析与建议如下：1、安全性通过客户融资投向项目，信托投资的风控、投向标的物、抵押率以及有没担保，有没有进行劣后资金保障，这些要素是保障信托本金安全的基本条款，任何一款信托需要搞清楚这些要素；2、收益率收益与安全成正比，太高的收益率的信托项目的安全性是值得怀疑的，如果到客户手中的收益都有12-15，试想：投向哪个领域有这么好的收益率？3、流动性信托产品的时间一般都比较长，建议优先考虑时间期限不超过1年的产品，到期违约、及风险暴露可能性小。4、渠道渠道也是决定购买信托安全的一个重要因素，现在理财的渠道很多，目前常见的渠道：银行、券商、信托公司和第三方理财机构。低风险、低收益的产品可以直接去各家银行购买，差异性不大；券商刚开始做信托产品，监管与风控都还可以，不自于刚开始就做差；一般不建议参与第三方理财机构，监管或风险防范等方面目前国内不很健全；5、忠告家庭理财主要家庭理财结构应该是，保值是首要因因素，不能保值如何增值？期限上长中短相互结合，收益上不要被高收益所蒙蔽，收益与风险是一堆孪生兄妹。以上供参考，希望对你有帮助，若有其他问题可以追问或私信，望采纳。

四、证大集团做的信托项目怎么样？

证大集团是上海赴香港的上市公司，海开发的一些楼盘都获得了较好的口碑，如证大大拇指广场，证大家园等，目前资产规模超百亿。但是你关联信托项目的优劣，还必须搞清楚几个问题。是上海的证大集团，必须搞清楚主体是谁，有的项目只是借用一些优质的也会有造假的信托。信，如果证大投资上海本地的房地还算是项目中较为优质的。如果是投资艺术品，或不资，那么这款产品建议你还是不要购买。一款信托项目的好坏，与信托机构本身也有关系，尽量选择实力较强，管理体系较为完善的信托，比如平安信托，上海国际信托，中信信托等等。

3、QDII基金怎么样？

QDII基金是一种投资海外的标，然后组合发现的基金，有着风险高、收益高的特征，吸引了很多想赚钱的投资者，那么QDII基金怎么样？可以持有吗？我们为大家准备了相关内容，感兴趣的小伙伴快来看看吧！

QDII基金怎么样？

QDII基金也是分类型的，根据投资标的可以划分为：股票型QDII，混合型QDII，债券型QDII和另类型QDII产品，其中值得注意的是另类型QDII基金主要投资于黄金、原油、贵金属等国际主要大宗商品，另外还有小部分产品涉及海外房地产信托投资。

整体来看QDII基金的风险是比较大的，但如果不想承受很大的风险，那么是可以优先考虑债券型QDII，相对来说，是稍微的低一点风险，但投资者在购买的时候要考虑到自身能承受的风险能力，如果不能承受高的风险，那么最好是不要购买高风险的基金类型。

QDII基金可以持有吗？

如果是新手，什么都不懂，一般是不建议购买QDII基金的，因为这类基金风险是很大的，比较容易出现亏损的情况，如果是懂基金的投资者，并且有一定的买基金的经验和能承受风险的能力，是可以尝试购买的。

QDII基金是有多只的，投资者在买入的时候，可以从基金过往的业绩、基金经理、基金的收益率情况分析来考虑要不要持有。

4、哪位知道REITs是什么意思

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。

涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

5、reits真的赚钱吗

不一定。

中国的REITs炒的依然是房地产的概念，但是基金偏向一只债券基金。而投资海外市场，要考虑汇兑的风险，而且按照中国的发展趋势，国内的投资前景更优秀。对房地产影响最大的因素就是人口，而中国现在都面临着人口问题，海外的房地产市场也未见得光明。投资有风险，入市需谨慎。

REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。

REITs的特点：

1、 定期强制高分红。REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。

2、 投资门槛低。一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。

3、 交易成本低。一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也是一笔不小的支出

4、 流动性强。在交易时间内随时可以卖掉。

5、 专业化管理。REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。

6、 收益率相对较高。和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。

REITs的主要风险有：

1、市场风险。市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。

2、利率风险。利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。

3、社会风险。社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。

4、汇率风险。汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。

5、经营管理风险。由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。

6、诺安 reits 基金全称是什么呢

诺安 reits 基金全称是什么呢?

7、如何购买海外房产

海外购房的交易流程是：

1、买家通过境内代理机构确定待购房屋，并与境内代理机构签订预约合同，缴纳一定的意向金，

2、美国房地产出售方确认是否出售待购房屋。如否，境内代理机构将会如数退还买家有关意向金，

3、美国房地产出售方与买家签订购房合同。同时，买家支付约占房款10%的首期房款，存入美国房地产出售方的律师信托帐户，

4、买家向合格的贷款银行接洽申请放贷（通过境内代理机构或其他途径选择贷款银行），

5、在指定银行开立托管帐户，并在签订托管指令、提交贷款文件及其他文件后，买家将尾款，存入美国房地产出售方的律师信托户口，结束第三方托管，同时发生产权变更，购房完成，

6、由于买家多数不在美国居住，多数会向美国房地产出售方所属的资产管理公司签订《资产管理合同》，进行资产运营的托管，如出租、租金收取、房屋转卖等。

更多关于如何购买海外房产，进入：

查看更多内容

8、QDII基金是什么区别

QDII基金是什么区别

下面就由小编为大家分析QDII基金是什么？QDII由于是投资于海外市场的基金，所以其投资者相比于其它普通基金来说较少。那么QDII基金是什么？与普通基金有什么区别？

为什么会存在QDII基金和QFII基金呢？

这两类基金都是在货币无法实现完全可自由兑换，资本市场没有完全开放的情况下，有限度地允许境内外的投资者进行投资的一种方式。

我们都知道我国的资本市场并不是完全对外开放的，是出于一种保护的目的。一方面由于我国资本市场的体量比较小，如果允许大量境外资金涌入可能造成我国资本市场的混乱，甚至可能造成境内资金被大量收割的情况，也就是我们的体量容不下大量的外资进入；另一方面是担心国内资金大量外流，担心通过金融市场大量流出进行洗钱等行为。而QDII基金和QFII基金通常都是外汇限额的，如果相应的外汇额度用完了，就不允许在进行交易了，起到了一个缓冲的作用。

QDII基金是什么？

QDII基金是指在我国境内开立，经过国家有关部门批准可从事于投资国外证券市场的股票或者债券等有价证券投资的基金。也就是说投资海外市场的基金，比如美国股票、香港股票等。

QDII基金的特点：

1、手续费用较高。由于QDII投资于海外市场，需要进行跨市场的管理，所以其收取的管理费和托管费用较高。

2、套利。投资者可以利用汇率进行套利，假设国内人民币贬值，那么投资者就可以投资海外市场，通过汇率之间的转换实现套利，增加价值。

3、风险较低。绮以涉及的海外市场的范围较广，所以市场风险得到分散。

4、操作方便。QDII基金不仅交易类型较多，交易操作也比较方便，投资时不用另外开通海外账户就可以直接交易。

与普通基金有什么区别？

1、投资范围

QDII基金投资的是将集合到的资金投资于海外市场的债券、股票等等，比如港股、美股，不过某些比较特殊的QDII基金会投资黄金、石油。而普通基金是将集合到的资金投资于国内的债券或者股票。

2、风险不同

QDII基金风险比普通基金大。QDII基金除了需要应对市场风险、基金管理风险等风险之外，还需要应对汇率风险、海外市场波动风险等。而国内普通基金需应对上午风险有管理风险、市场风险等。

3、交易成本

QDII基金的交易成本较高。由于QDII基金投资于海外市场，需要进行跨市场管理，所以其管理费、申购费和托管费会比较高，赎回费则还是看持有时间决定。

4、申购赎回时间

QDII申购赎回需要进行外币的兑换，一般T日买进按照当天基金净值计算之后，基金经理首先进性货币兑换，所以T+2日才会确认份额，基金赎回一般大概4-7个交易日才会到账。普通基金的赎回到账时间大概在2-3个交易日，快的当天就能到账，T日三点前买进，T+1日确认份额。

QDII基金买入卖出规则？

1、买入规则

T日下午三点前买进，T+2日按照T日时的基金份额，T+2日净值更新公布之后可以查看盈利或者亏损。

2、卖出规则

买入后确认份额的下一个交易日才能卖出，T日卖出提交，T+2日确认份额，赎回到账时间大概是4-7个交易日，具体的以实际到账时间为准，赎回费根据基金的持有期限决定，持有时间越久赎回费越低，如果持有天数小于7天，那么收取1.5%的赎回费。

3、申购时间

若投资者在交易日下午15:00之前买进的话，那么QDII基金净值按照海外市场当日的基金净值计算收益；若是下午15:00之后买进的基金，那么基金净值按照下一个交易日公布的净值计算，遇到节假日延期。

4、交易时间

QDII基金的交易时间是上海和深圳证券交易所交易日，若该交易日是境外交易所节假日的话也是暂停交易。也就是说国内国外交易时间同步。

QDII基金什么优缺点？

优点：

1、投资范围广

投资者可以同时投资多个海外国家的基金、股票或者债券等。选择类型多，投资范围广。

2、分散风险

投资者可以根据司机的资金需求以及实际情况来合理分配投资资产，并且可以投资多个国家的基金，很好的起到了分散投资风险的作用。

3、基金质量较高

QDII基金会有专业专家进行基金的挑选，出现优质基金的概率较大，并且必须由具备相关资质证明的专业基金经理进行管理和操作。

4、投资门槛低

只要1000元即可进行开户交易。

缺点：

1、汇率风险

该基金投资于海外市场，所以交易时不可避免的就是货币的兑换，如果遇到会理财波动的情况的话，投资者的交易成本和收益都会受到影响。

2、申购赎回时间长

该基金购买的是境外基金，申购赎回受到时差的影响，所以申购赎回时间比普通的基金长。

3、交易成本高

QDII基金的申购费和管理费都比较高，赎回费根据持有时间决定，所增加了投资成本。

什么是QDII基金

根据投资地域的不同，可分为投资国内证券市场的A股基金和投资境外市场的QDII基金。

QDII是“QualifiedDomesticInstitutionalInvestors”（合格境内机构投资者）的简称，QDII基金是指在一国境内设立，经该国有关部门批准从事境外证券市场的股票、债券等有价证券投资的基金。

由于境外证券市场和境内证券市场常常在走势上存在一定的差异，因而配置一定比例的QDII基金可以分散风险，在一定程度上规避单一市场的系统性风险。

QDII基金的分类

QDII基金按照投资标题可以划分为股票型QDII、混合型QDII、债券型QDII、另类型QDII。

其中另类型QDII基金可以投资于黄金、原油、贵金属等国际主要大宗商品，还有小部分产品涉及海外房地产信托投资（REITs）。

除了美国和香港外，目前投资于单独市场的QDII并不是特别多，另外就是投资全球市场的QDII。

其中，投资美股的QDII基金多为指数基金，主要跟踪纳斯达克、标普500等指数，以及一些行业指数。

投资港股的QDII基金也是稍微指数型多一些，主要跟踪恒生指数和恒生国企指数。

而投资全球的QDII权益基金多为主动管理型。

9、我该怎么办

我跟我男朋友在一起四年了，可是他一次都没有去过我家，还念念有词的说，他不改。我怎么才说服他，让他来我家，跟我家里人沟通呢？

10、国内房子可以放入海外信托

原则上是可行的，《信托法》对于放入信托的财产类型没有严格限制，现金、金融产品、保单、不动产、股权或者艺术品等都可以放入信托。

实质上，把不动产放入信托是视同把不动产卖给了一个公司，因为家族信托设立时，先要成立一家SPV公司，以该SPV公司去持有这个不动产。将不动产放入信托时，因其实质就是不动产交易，需要支出的主要成本就是税金。要放入信托的不动产是住宅，且该住宅在客户的个人名下时，目前不存在房产税的问题，当然不排除中国未来几年可能会开征房产税。不过，将不动产放入信托后，由公司持有，客户每年需要承担1.2%的房产税。

请添加微信号咨询：19071507959

在线报名

上一篇：海外房产信息

下一篇：海外房产值得投资吗